Cumparator de rea credinta

am cumparat in anul 1996 un apartament intr-o casa duplex care are 1/2 teren din totalul de 500 mp, imprejmuirea si intrarea sunt complet sparate si nr.administrative separate ex.30 si 32,in acest an am vrut sa dezmembrez terenul si au aparut probleme. Celalalt proprietar vine cu o amenintare ca are o declaratie ca a cumparat in anul 1987 o parte din terenul meu de la fostul proprietar care mi-a vandut mie casa si terenul.mentionez ca actul nu l-a inregistrat in cartea funciara si este un act de mana cu martori neautentificat de notar.Ce sanse am in instanta cu acest act de mana neinregistrat de atata timp.