|
| 18-08-2012 |
 | Adrian
Vizitator |
| Articolul 83 din Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publilcitate imobiliară prevede următoarele:
(1) Modificările care intervin ca unnare a cererii de alipire a imobilelor, se iau în considerare numai dacă acestea aparţin aceluiaşi proprietar/coproprietar, dacă nu sunt grevate cu sarcini, iar documentaţia cadastrală recepţionată de biroul teritorial este însoţită de actul autentic de alipire.
(2) Modificările care intervin ca unnare a cererii de dezlipire a imobilului sau a parcelei (care va fornia un imobil de sine stătător), se iau în considerare dacă documentaţia cadastrală recepţionată de biroul teritorial este însoţită de actul autentic de dezlipire.
(3) La împărţirea unui imobil între coproprietarii aflaţi în indiviziune se procedează la dezlipirea şi transcrierea imobilelor rezultate în cărţi funciare noi.
Prin articolul 83 din Ordinul nr. 133/2009 pentru modificarea şi completarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, după alineatul (2) s-a introdus un nou alineat, 21, cu următorul cuprins:
2^1) Notarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară şi a litigiilor având ca obiect imobilul înscris în cartea funciară constituie piedică la comasarea sau dezmembrarea imobilului, până la radierea acestora.
Eu cred că această prevedere poate, în practică, în anumite situaţii, să aducă îngrădiri liberei circulaţii a bunurilor imobile în circuitul civil şi să lovească în interesele persoanelor.
Mă refer, în principal, la situaţia în care avem de-a face cu un imobil de locuinţe colective, deşi situaţia e le fel de neplăcută şi în cazul altor imobile.
Astfel, o notare în cartea funciară a unei plângeri împotriva încheierii de carte funciară este piedică la o dezmembrare, chiar a unui imobil bloc de locuinţe ce urmează să se apartamenteze. Această plângere poate fi, de exemplu, o plângere împotriva unei încheieri de carte funciară prin care s-a respins, în mod justificat, o notare de antecontract de vânzare-cumpărare care are ca obiect un singur apartament din acel imobil de locuinţe, pe motiv că imobilul nu este identificat cu datele de carte funciară.
Conform acestei prevederi legale, respectiv alin 2^1), în această situaţie nu se poate efectua împărţirea pe apartamente a întregului imobil, datorită acestei plângeri. în practică, soluţionarea în instanţă poate dura mai multe luni de zile sau chiar ani în cazul unui litigiu, deoarece conform prevederilor de mai sus situaţia este identică în cazul litigiilor înscrise în cartea funciară. Având în vedere aceasta, împărţirea pe apartamente a întregului imobil nu se poate efectua până la soluţionarea acestei plângeri sau a litigiului, dispoziţia alin. 2^1) lovind atât în interesele proprietarului construcţiei, cât şi a cumpărătorilor apartamentelor din acest imobil. Aceştia au încheiate, în cele mai multe cazuri, antecontracte de vânzare-cumpărarc care prevăd termene clare de predare şi de încheiere în formă autentică a contractelor de vânzare-cumpărare, în caz de nerespectare a acestora, fiind prevăzute daune, sancţiuni (daune-interese, rezoluţiune ş.a.). Prin unnare, este o piedică nu doar la dezmembrarea dată de noi ca exemplu, cât şi la contractele de vânzare-cumpărare ulterioare, constituind un izvor de noi litigii între părţi care vor ajunge în instanţele de judecată.
în cartea funciară a imobilului de locuinţe colective se poate nota, indiferent de motivaţie, un litigiu având ca obiect un apartament din acest bloc (poate fi, spre exemplu, o acţiune notată pentru intrarea în posesie a unui apartament), în situaţia prezentă, în care sunt termene de soluţionare extrem de lungi la instanţele de judecată, deschiderea unei acţiuni împotriva unui proprietar de imobil de locuinţe colective, poate să ducă la blocarea întregii operaţiuni de apartamentare a imobilului, lovind în interesele tuturor persoanelor implicate: proprietarul imobilului, promitenţii-cumpărători de cele mai multe ori chiar intraţi în posesia apartamentelor, potenţialii cumpărători şi eventualii creditori, cu excepţia celui care promovează acţiunea în speţă, chiar şi cu rea-credinţă. Acesta din urmă va obţine în final de la proprietarul imobilului ceea ce va pretinde, chiar dacă pretenţiile sale ar fi, să spunem, nejustificate.
Vă scriu toate acestea, domnilor avocaţi, în speranţa promovării prin toate mijloacele pe care le aveţi la dispoziţie a unei acţiuni pentru modificarea acestei prevederi sau revenirea la vechea reglementare. | |
|
|
|
| 18-08-2012 |
| | Avocat stirbu
Vizitator |
| In conformitate cu art. 83 alin. (21) din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, nr. 633/2006, cu modificările şi comptetărilc ulterioare, notarea plângerii împotriva unei încheieri de carte funciară, având ca obiect imobilul înscris în cartea funciară, constituie piedică la comasarea sau dezmembrarea imobilului, până la radierea acestora.
Operaţiunile de comasare sau dezmembrare sunt operaţiuni tehnice de modificare a configuraţiei unui imobil, astfel cum acesta este definit în cuprinsul art. 1 alin. (5) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare, nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
Referitor la situaţia unui imobil, bloc de locuinţe, ce urmează să se apartamenteze, modalitatea de înscriere în cartea funciară a unei construcţii de tip condominiu se va efectua cu respectarea art. 45 alin. (1) din actul normativ mai sus menţionat.
In confomitate cu dispoziţiile legale în vigoare, clădirea de tip condominiu nu poate face obiectul unei dezmembrări propriu-zise, ci doar al operaţiunii de apartamentare, care presupune operaţiunea de transcriere a tuturor înregistrărilor în cărţile funciare nou-înfiinţate pentru unităţile individuale rezultate.
Prin urmare, interdicţia prevăzută de art. 83 alin. (21) din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr. 633/2006, cu modificările şi completările ulterioare, nu are aplicabilitate în acest caz, punct de vedere susţinut în mod constant de ANCPI. | |
|
|
|
| 18-08-2012 |
| | Avcorina
Vizitator |
| In completare la ce a scris, foarte corect de altfel, domnul avocat Stirbu, ar mai trebui adăugat, referitor la posibilitatea dezmembrării unui imobil asupra căruia este notată o plângere sau un litigiu:
Potrivit dispoziţiilor art. 83 alin. (21) din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, nr. 633/2006, cu modificările şi completările ulterioare: notarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară şi a litigiilor având ca obiect imobilul înscris în cartea funciară constituie piedică la comasarea sau dezmembrarea imobilului, până la radierea acestora.
Interdicţia impusă de norma citată vizează situaţiile în care, ca urmare a formulării unor plângeri împotriva încheierilor de carte funciară, respectiv a unor acţiuni ce au ca obiect drepturi reale imobiliare înscrise în cartea funciară prin hotărâri judecătoreşti irevocabile, se schimbă situaţia juridică a imobilelor înscrise în evidenţele de publicitate imobiliară.
în acest sens, dacă pe parcursul derulării acţiunii în justiţie au loc operaţiuni de alipire/dezlipire cu privire la aceste imobile, având drept consecinţă crearea unor noi imobile identificate prin alte numere cadastrale şi de carte funciară, modificarea datelor de identificare ale imobilului ori regimul juridic diferit, pot avea drept consecinţă imposibilitatea punerii în aplicare a hotărârii judecătoreşti.
Cu privire la operaţiunea tehnică de dezmembrare a unui imobil, art. 42 alin. (2) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare, nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, prevede că: imobilul se modifică prin dezlipire, dacă se desparte o parte dintr-un imobil. Dezlipirea unei părţi dintr-un imobil se face în lipsa unei convenţii contrare, împreună cu sarcinile care grevează imobilul.
Având în vedere cele precizate, stabilirea porţiunii afectate de litigiu reprezintă o condiţie obligatorie pentru efectuarea operaţiunilor de dezlipire, astfel încât efectele juridice, avute în vedere în cuprinsul art. 83 alin. (21) din actul normativ mai sus menţionat, să nu fie afectate.
De asemenea, înscrierile referitoare la dezmembrarea imobilului, afectat parţial de litigiu, sunt condiţionate şi de anexarea dovezii consimţământului, exprimat în formă autentică, prin care părţile implicate în acţiunea aflată pe rolul instanţei judecătoreşti îşi manifestă acordul cu privire la efectuarea operaţiunilor corespunzătoare de cadastru şi publicitate imobiliară.
în condiţiile în care sunt îndeplinite cerinţele expuse anterior, imobilul poate fi dezmembrat, formându-se astfel un imobil distinct din porţiunea grevată de litigiu şi unul sau mai multe imobile neafectate de litigiu.
Având în vedere dinamica circuitului civil imobiliar, din câte ştiu la nivelul Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară se analizează posibilitatea modificării regulamentului şi eliminarea acestor piedici la comasarea sau dezmembrarea imobilelor. | |
|
|
|
| 04-04-2013 |
| | Aurel
Vizitator |
| Buna ziua.
Va recomand Decizia 2827 din 7 iunie 2012 a ICCJ - Sectia Contecios Administrativ in care veti gasi anularea in parte a art. 83 alin.(2^1) din regulament.
Sper sa se publice in Monitor si S.C. nr. 4637/ 22.11.2011 a Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a VIII-a contecios administartiv si fiscal | |
|
|
|
| 04-04-2013 |
| | Aurel
Vizitator |
| Buna ziua.
Va recomand Decizia 2827 din 7 iunie 2012 a ICCJ - Sectia Contecios Administrativ in care veti gasi anularea in parte a art. 83 alin.(2^1) din regulament.
Sper sa se publice in Monitor si S.C. nr. 4637/ 22.11.2011 a Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a VIII-a contecios administartiv si fiscal | |
|
|
|
|
|
| Răspuns rapid |
Nume: (Postezi ca vizitator. Ai cont pe site? Autentifică-te) E-mail: |
Dezmembrare imobil in litigiu notat in cartea funciara
