 | Cadastrist
Vizitator |
| Având în vedere dispoziţiile legale în vigoare, referitoare la înstrăinarea locuinţelor şi a unităţilor individuale, aş vrea un avocat să-mi lămurească următoare situaţie, privitoare la forma pe care trebuie să o îmbrace actele juridice translative de proprietate, având ca obiect aceste imobile:
Astfel, potrivit prevederilor art. 10ind. 1 din Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare: Locuinţele şi unităţile individuale pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică notarială, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Prin Legea nr. 1/2009 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 s-a statuat principiul potrivit căruia: Contractele de vănzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, sunt acte autentice şi constituie titlu de proprietate, opozabil de la data încheierii acestora.
În acelaşi sens, Decretul-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie, cu modificările şi completările ulterioare, prevede în art. 19: Contractul de vănzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinţei şi contractul de împrumut, încheiate în condiţiile prezentului decret-lege au valoare de înscrisuri autentice şi constituie titluri executorii.
De asemenea, art. 1 alin. (1) din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat prevede că: Locuinţele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr 61/1990privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie şi ale prezentei legi, iar art. 19 din acelaşi act normativ dispune Contractele de vănzare-cumpărare încheiate cu încălcarea dispoziţiilor Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi sunt lovite de nulitate absolută.
În vederea asigurării opozabilităţii faţă de terţi a actelor juridice translative de proprietate, Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare, nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completăriie ulterioare, stabileşte în art 20 alin. (1) regula conform căreia, Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil, iar alin (1) al art. 48 din acelaşi act normativ impune registratorului de carte funciară obligaţia de a admite cererea de intabulare, numai dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii şi este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege (... ).
În acest context, menţionez că dispoziţiile legale în vigoare, referitoare la înstrăinarea imobilelor, cu sau fără construcţii, prevăd necesitatea încheierii în formă autentică a actelor juridice prin care se înstrăinează acestea. Astfel, art. 2 alin. (1) din Titlul-X - Circulaţia juridică a terenurilor al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare stipulează că: Terenurile cu sau jară construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Nu în ultimul rând, trebuie avută în vedere situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea interesată solicitând instanţei de judecată competente pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în aplicarea dispoziţiilor art. 5 alin. (2) din Titlul X, menţionat mai sus. în acest caz, hotărârea judecătorească are valoare de act autentic, în sensul precizat de Codul civil în art. 1171 - Actul autentic este acela care s-a jăcut cu solenităţile cerute de lege, de un funcţionar public, care are drept de a funcţiona în locul unde actul s-a făcut.
Similar, în cazul actelor de adjudecare încheiate de executorul judecătoresc având ca obiect locuinţe sau unităţi individuale vândute prin licitaţie publică, acestea reprezintă acte autentice şi constituie titlu în temeiul căruia se înscriu în cartea funciară drepturile dobândite de adjudecatar, potrivit art. 517 din Codul de procedură civilă.
Aş vrea să ştiu care este punctul dumneavoastră de vedere cu privire la soluţia juridică adecvată pe care, de exemplu, trebuie să o respecte cei de la cartea funciară la depunerea cererilor de intabulare, introduse de titularii drepturilor reale asupra locuinţelor şi unităţilor individuale, dobândite în temeiul Legii nr. 112/1995, al Decretului-lege nr. 61/1990, al Legii nr. 85/1992 şi al actelor autentice emise de autorităţile publice, în condiţiile legii (hotărâri judecătoreşti, acte de adjudecare, hotărâri de guvern, hotărâri ale consiliului local, acte de adjudecare etc.), care deşi îndeplinesc condiţia formei autentice nu sunt acte notariale, în sensul cerut de Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Mulţumesc! | |
|
|
| | Av. Cornelius Mitran
Vizitator |
| În sens restrâns, înscrisul autentic este actul notarial autentificat de notarul public care, în esenţă, îi atestă conţinutul, precum şi identitatea şi consimţământul părţilor.
Potrivit art. 1171, Cod civil: actul autentic este acela care s-a făcut cu solemnităţile cerute de lege, de un funcţionar public, care are drept de a funcţiona în locul unde actul s-a făcut.
Din această perspectivă, sunt autentice în sens larg, pentru că legea le-a considerat astfel, contractele prin care, de regulă, persoane fizice dar şi unele persoane juridice au dobândit locuinţele pe care le deţineau în calitate de chiriaş, în temeiul unor legi speciale (Decretul-Lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie, Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie, construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului). între aceste acte normative, un obiect mai cuprinzător l-a avut Legea nr. 85/1992 care a reglementat şi regimul juridic al construcţiilor neterminate şi/sau nerepartizate. Astfel, art.2 dispune: construcţiile de locuinţe finanţate din fondurile statului, in curs de execuţie şi nerepartizate nominal până la data intrării în vigoare a prezentei legi, care nu pot fi terminate şi vândute în condiţiile reglementărilor în vigoare, pot fi vândute pe apartamente, pe paliere, pe scări, pe tronsoane de clădiri sau în întregime, prin licitaţie publică. Legea nu a reglementat însă dreptul persoanelor juridice care au dobândit astfel de construcţii să le vândă ele însele prin înscrisuri, cu forţa probantă a actelor autentice.
Actele încheiate în condiţiile acestor legi speciale sunt înscrisuri autentice care îşi produc efectul translativ de proprietate şi în prezent, fără să fie necesară încheierea unui înscris notarial, cu condiţia ca data întocmirii lor să fie anterioară Legii nr. 170 din 16 iulie 2010 pentru completarea art. 45 din Legea cadastndui şi a publicităţii imobiliare nr 7/1996 şi pentru modificarea art. 10^1 din Legea locuinţei nr. 114/1996.
De altfel, după părerea mea, aceste locuinţe au intrat în circuitul civil, fiind înstrăinate de entităţile indicate în legile la care am făcut referire, către beneficiari; titularii dreptului de proprietate dobândit în acest mod, chiar dacă nu au dispus de el, l-au făcut opozabil faţă de terţi, fie prin transcrierea actelor de vânzare-cumpărare sau procesului -verbal de adjudecare în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni (în sistem de publicitate personală), fie prin înscrierea lor în cartea funciară (publicitate reală). Aceste titluri de proprietate pot fi intabulate în cartea funciară şi în prezent, fără să fie necesară întocmirea actului autentic notarial, dacă data încheierii lor este anterioară momentului punerii în aplicare a Legii nr. 170/2010.
După 1990, regimul juridic al terenurilor a fost reglementat în mod uniform; astfel, art. 46 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar (în forma sa iniţială) dispunea că terenurile situate în intravilan şi extravilan pot fi înstrăinate, indiferent de întinderea suprafeţei, prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică. Această dispoziţie a fost menţinută întocmai prin Legea nr. 54/1998 a circidaţiei juridice a terenurilor (art. 2), care a rămas în vigoare până la adoptarea Legii nr. 247/2005 privind refonna în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente. Art. 2 TITLUL X: Circulaţia juridică a terenurilor din această lege, în vigoare şi în prezent, dispune că terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute. In cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcţie, indiferent de destinaţia sau întinderea acestora, dispoziţiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător.
După punerea în aplicare a Legii nr. 18/1991, în privinţa circulaţiei juridice a construcţiilor însă, doctrina şi practica judiciară au recunoscut, fară rezerve, că dreptul de proprietate asupra locuinţelor se poate transmite şi prin înscris sub semnătură privată.
în această privinţă, se poate remarca faptul că art. 22 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificată prin Ordonanţa de Urgenţă Guvernului nr.41/2004 (devenit în prezent art. 20 după republicarea legii), a reprezentat primul temei juridic, potrivit căruia forma autentică era necesară şi în privinţa constituirii şi înstrăinării drepturilor reale asupra construcţiilor. Astfel, pe parcursul unui an, timp cât textul a rămas în vigoare, s-a impus ca dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra oricărui imobil să se înscrie în cartea funciară, pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai dacă acel act s-a încheiat în formă autentică (referindu-se la imobil, legea nu distinge între teren şi construcţie).
Ulterior, prin modificarea adusă aceluiaşi articol, prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005, textul la care mă refer s-a modificat şi are în prezent următorul cuprins: dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară, pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis în mod valabil
Aşadar, numai în perioada 7 iunie 2004 - 22 iulie 2005, a funcţionat reglementarea potrivit căreia era necesară forma autentică în privinţa actului prin care s-au constituit ori s-au transmis drepturi reale asupra construcţiei; ulterior acestui interval, înstrăinarea construcţiilor s-a făcut, în continuare şi pe baza unor înscrisuri sub semnătură privată.
Deşi art. 2 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 dispune că forma autentică este necesară şi la constituirea drepturilor reale asupra terenurilor cu construcţii, se poate observa că nu toate construcţiile intră sub incidenţa prevederilor lui. Astfel, rămân nereglementate şi rezultă că pot fi înstrăinate, prin înscris sub semnătură privată, construcţiile care sunt ridicate pe terenuri date în folosinţă sau concesionate proprietarului lor, deci care nu aparţin acestuia. Potrivit calificării juridice, folosinţa gratuită şi concesiunea ţin de exercitarea dreptului de proprietate publică, ceea ce face ca ele să nu intre sub incidenţa prevederilor la care am făcut referire, deoarece art. 1 din Titlul X reglementează regimul juridic al terenurilor proprietate privată, indiferent de destinaţia şi titularul lor.
De altfel, textul articolului 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 este deficitar şi sub alt aspect, el se referă doar la constituirea drepturilor reale, iar nu şi la transmiterea acestora, astfel încât cele care se pot transmite (superficia şi servitutea) nu intră, de asemenea, în sfera lui de reglementare.
în această ordine de idei, reglementarea cuprinsă în art. 10^1 din Legea nr. 114/1996 a locuinţei îşi justifică necesitatea, întrucât constituie cadrul general, în contextul căruia trebuie să se exercite dreptul de dispoziţie asupra construcţiilor. în forma iniţială, în care a fost introdus prin Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 210 din 11 decembrie 2008, art. 10^1 dispunea că înstrăinarea construcţiilor se poate face, sub sancţiunea nulităţii absolute, în formă autentică. Ulterior, prin Legea nr. 170/2010, textul art. 10^1 a suportat o modificare, astfel că, în prezent, acesta dispune următoarele: locuinţele şi unităţile individuale pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică notarială, sub sancţiunea nulităţii absolute. După cum am scris şi mai sus, această modificare a survenit în contextul în care actele normative prin care s-a dispus vânzarea locuinţelor către chiriaşi şi-au produs efectele, majoritatea lor fiind deja înstrăinate; în prezent, asemenea vânzări sunt extrem de rare.
Oricum, pentru respectarea dispoziţiilor art. 101, ulterior datei de 24 iulie 2010, indiferent de titularul dreptului de proprietate asupra locuinţei şi de titlul cu care acesta deţine terenul, locuinţa trebuie să fie înstrăinată între vii, prin act autentificat de notarul public.
Articolul 10^1 nu se aplică actelor autentice încheiate, anterior acestei date, de entităţile care potrivit unor dispoziţii legale aveau competenţa să le întocmească, deoarece legea civilă nu retroactivează (art. 1 din Codul civil).
Pe de altă parte, art. 10^1 reglementează transmiterea construcţiilor prin bună-învoială, prin acordul de voinţă al părţilor, între care se încheie un contract.
Dacă transmiterea proprietăţii se realizează:
- în baza unei hotărâri judecătoreşti, cu efect transla tiv de proprietate sau
- în baza actului de adjudecare, prin vânzare silită imobiliară, (procedură reglementată în Cartea a V a -Despre executarea silită - Capitolul IV - Urmărirea silită asupra bunurilor imobile, art. 488 şi următoarele din Codul de procedură civilă) înscrisurile respective îndeplinesc condiţiile de valabilitate fără să mai fie necesară încheierea unui act autentic notarial.
După opinia mea, cele două situaţii la care ne-am referit mai sus, constituie singurele excepţii în care prevederile art. 10^1 nu se aplică.
Chiar dacă în cadrul procedurii de urmărire silită se încuviinţează vânzarea directă a imobilelor (în condiţiile art. 494 raportat la art. 431 din Codul de procedură civilă), aceasta se va realiza prin act autentic notarial. | |
|
|
Intabulare imobil dobandit pe legea 112 sau alte acte nenotariale
