|
| 28-10-2019 |
 | MariusE
Vizitator |
| Buna ziua!
Persoana care mi-a vandut un apartament a falsificat alaturi de cei de la OCPI releveul apartamentului (schita cadastrala), am practic o suprafata mai mica in realitate decat cea inscrisa in contractul de vanzare-cumparare.
Este potrivita actiune in accesiune reala imobiliara? Pot formula si pentru raspunderea civila delictuala in cadrul aceleiasi actiuni? Sunt avantaje?
Pot cere daune materiale si morale? Materiale pentru a aduce suprafata la totalul stipulat in contract si morale pentru ca mi-a prezentat o situatie falsa pentru a semna contractul? OCPI semnand releveul apartamentului este la fel de vinovat, se poate cere executarea acestuia in urma deciziei instantei?
Multumesc! | |
|
|
|
| 28-10-2019 |
 | Av.STARJIL M. ✓
Cluj si Prahova
0742251721
marina.starjil@gmail.com
|
| Obtinerea numarului cadastral si inscrierea in cartea funciara pentru apartament se face in baza actelor juridice si a unei documentatii tehnice intocmite de catre un expert autorizat de catre ANCPI sau OCPI.
In urma masuratorilor executate la fata locului specialistii (persoane fizice ori firma specializata) realizeaza identificarea, masurarea si descrierea imobilului. In urma datelor culese la birou se intocmeste partea tehnica, releveul apartamentului( schita acestuia) si dosarul cadastral.
Dupa intocmirea documentatiei tehnice aceasta se depune in vederea avizarii la OCPI.
Deci, nu OCPI face masuratori ori falsuri.
Daca suprafata din contractul de vanzare cumparare este mai mare decat cea inscrisa in schita cadastrala, notificati vanzatorul si solicitati o reducere a pretului, care sa corespunda suprafetei reale a imobilului.
Puteti efectua o alta masuratoare cu o alta firma, pentru a sti care este suprafata reala.
Insa eu nu inteleg: dvs. spuneti ca OCPI a facut falsuri? In ce sens? Schita cadastrala initiala nu corespunde nici ea adevarului? Ori este o greseala doar in contract? Si la un apartament gata construit cum s-ar putea proceda pentru "a aduce suprafata la totalul stipulate in contract"? Cum sa se majoreze suprafata apartamentului? Eventual, sa obtineti o reducere de pret. |
Avocat Marina STARJIL
marina.starjil@gmail.com
Experienta de 28 de ani in domeniul juridic (civil, penal, comunitar si international). | |
|
|
|
|
| 28-10-2019 |
| | MariusE
Vizitator |
| Av.STARJIL M. a scris pe 28-10-2019:
Insa eu nu inteleg: dvs. spuneti ca OCPI a facut falsuri? In ce sens? Schita cadastrala initiala nu corespunde nici ea adevarului? Ori este o greseala doar in contract? Si la un apartament gata construit cum s-ar putea proceda pentru "a aduce suprafata la totalul stipulate in contract"? Cum sa se majoreze suprafata apartamentului? Eventual, sa obtineti o reducere de pret.
In ideea in care eu credeam ca OCPI verifica veridicitatea masuratorilor inqinte sa aprobe releveul de apartament, schita cadastrala. Atunci actiunea in instanta poate fi indreptata impotriva expertului care a efectuat masuratorile?
Schita cadastrala/releveul de apartament indica acceasi suprafata ca inc ontractul de vanzare-cumparare. Doar ca, in realitate suprafata apartamentului este mai mica prin faptul ca holul de la intrare este mai mic decat in inscrisuri! Adica usa de al intrare este montata gresit, reducand suprafata apartamentului, marind holul comun.
Ma gandeam ca as putea actiona sa il oblig pe vanzator, poate si pe OCPI sau expert sa mute usa conform schitei/contractului, sa cer daune materiale si morale. Nu a dorit sa ne intelegem amiabil.
Dar va rog sa ma sfatuiti in ce temei ar trebui facuta actiunea. | |
|
|
|
| 28-10-2019 |
| | MariusE
Vizitator |
| In releveul apartamentului si contractul de vanzare este trecuta suprafata corecta a apartamentului (pretul fiind calculat la suprafata aceasta), doar ca propriu-zis apartamentul are holul mai mic decat indica actele, aici e ilegalitatea. Individul care mi-a vandut nu doreste nici sa imi dea diferenta de pret, nici sa mute usa de la intrare conform schitei cadastrale/releveului de apartament.
Actiunea in accesiune imobiliara presupune preluarea unui bun care apartine unui alt proprietar, dar nu stiu daca este cea potrivita pt ca presupune dobandirea unui drept de proprietate aflat in posesia altei persoane, or teoretic eu am posesia asupra suprafetei totale a apartamentului chiar daca o parte a holului este efectiv in apartament si o alta parte in afara apartamentului (dupa usa de la intrare, dar efectiv e tot spatiul deja achitat de mine). Sau se interpreteaza altfel?
Ar fi cea mai buna optiune actiunea pe obligatia de a face? Sau garantia contra evictiunii? | |
|
|
|
| 28-10-2019 |
| | Av.STARJIL M. ✓
Cluj si Prahova
0742251721
marina.starjil@gmail.com
|
| Probabil usa a fost mutata de vanzator dupa ce s-au facut masuratorile.
Da, puteti formula o actiune pe obligatia de a face, de a shimba/muta usa conform schitei initiale. |
Avocat Marina STARJIL
marina.starjil@gmail.com
Experienta de 28 de ani in domeniul juridic (civil, penal, comunitar si international). | |
|
|
|
|
| 28-10-2019 |
| | MariusE
Vizitator |
| Av.STARJIL M. a scris pe 28-10-2019: Probabil usa a fost mutata de vanzator dupa ce s-au facut masuratorile.
Da, puteti formula o actiune pe obligatia de a face, de a shimba/muta usa conform schitei initiale.
Deci actiunea in accesiune imobiliara nu este valida? Sau garantia contra evictiunii? Un domn avocat mi-a recomandat actiunea in accesiune imobiliara, dar citind despre acest lucru sunt nedumerit daca se potriveste situatiei mele. | |
|
|
|
| 28-10-2019 |
| | Av.STARJIL M. ✓
Cluj si Prahova
0742251721
marina.starjil@gmail.com
|
| Pai, dvs. afirmati ca sunteti proprietar in baza unui contract de vanzare-cumparare. Acesta este titlul dvs. de proprietate.
De ce ar fi nevoie sa promovati actiune ca sa obtineti hotarare judecatoreasca prin care sa vi se recunoasca prin instanta dreptul de proprietate asupra constructiei achizitionate?
Din cate inteleg problema dvs. este ca holul este mai mic decat in acte, atat schita, cat si contract.
Nici o instanta nu va admite o actiune prin care dvs. solicitati sa va prelungiti apartamentul pe casa scarii, numai ptr. ca holul sa fie atat cat scrie in acte. Apartamentele nu se "extind."
Si nici vorba de accesiune imobiliara.
E clar ca este o greseala de constructie, insa solutia dvs.este sa va recuperati din bani, prin reducerea pretului ori eventual, sa intentati o actiune in garantie (nu v-am mai recomandat-o ptr. ca puteati sa o promovati in 3 luni de cand ati aflat despre viciu, si in mod sigur ati pierdut termenul tot interactionand cu vanzatorul; in plus, nici nu este extrem de sigura). Acum ca ati explicat speta, prima mea solutie, cu obligatia de a face, evident cade.
Impacati-va cu ideea si formulati singura actiune care are cale de atac: sa obtineti reducerea pretului. Parerea mea. |
Avocat Marina STARJIL
marina.starjil@gmail.com
Experienta de 28 de ani in domeniul juridic (civil, penal, comunitar si international). | |
|
|
|
|
| 29-10-2019 |
| | MariusE
Vizitator |
| Av.STARJIL M. a scris pe 28-10-2019: E clar ca este o greseala de constructie, insa solutia dvs.este sa va recuperati din bani, prin reducerea pretului ori eventual, sa intentati o actiune in garantie (nu v-am mai recomandat-o ptr. ca puteati sa o promovati in 3 luni de cand ati aflat despre viciu, si in mod sigur ati pierdut termenul tot interactionand cu vanzatorul; in plus, nici nu este extrem de sigura). Acum ca ati explicat speta, prima mea solutie, cu obligatia de a face, evident cade.
Impacati-va cu ideea si formulati singura actiune care are cale de atac: sa obtineti reducerea pretului. Parerea mea.
Am aflat de acest viciu al apartamentului de 1 luna de zile doar. Timp in care am incercat sa ma inteleg amiabil cu vanzatorul de la care am cumparat, dar a refuzat si sunt nevoit sa actionez in instanta.
Suprafata pt care am platit eu a holului (conform contract vanzare-cumparare si releveu apartament) se afla o parte in interiorul apartamentului meu, iar o parte in afara acestuia, intrucat usa de la intrare a fost montata gresit intentionat. De ce sa nu il pot obliga sa mute usa unde trebuie, pe cheltuiala lui, avand in vedere ca a recunoscut ca el a dorit sa mute usa gresit si nu m-a informat despre acest lucru? Acea suprafata nu este comuna, este a mea! Peretele usii nu face parte din structura de rezistenta a cladirii, pt a nu putea fi modificat/daramat, totusi ar trebui sa se aiba in vedere ce solicit eu anume sa se mute usa conform si sa primesc daune in acest sens (pentru ca nu am putut utiliza intreaga suprafata a apartamntului).
Cred ca actiunea in accesiunea imobiliara mi-a fost recomandata pentru obtinerea holului (din afara apartamentului) care la acest moment e comun, dar o parte e a mea in acte. Depinde de interpretare.
Actiunea in garantie imi permite sa il oblig sa repare acest viciu? Sau mai degraba cea in obligatia de a face? Pot face actiune simultan pe cele doua?
Dar ceva nu inteleg: anterior ati spus ca pot face actiune pe obligatia de a face, pentru a-l deterina pe vanzator sa mute usa unde trebuie, conform schitei. Acum, spuneti ca o asemenea actiune nu va fi admisa de instanta. De ce? | |
|
|
|
| 29-10-2019 |
| | Av.STARJIL M. ✓
Cluj si Prahova
0742251721
marina.starjil@gmail.com
|
| Nu reusesc sa-mi imaginez situatia, adica cum ar arata casa scarii din imobilul in care locuiti, daca dvs. veti cere sa obtineti in prop.privata o extensie, prin mutarea usii. Nu ati mentionat ce suprafata va lipseste.
Apoi, nu uitati ca acel spatiu in care doriti sa va extindeti este comun, detinut in prop. comuna fortata de toti ceilalti detinatori de apartamente in imobil, inclusiv de dvs. Ii veti da pe toti vecinii in judecata?
Imi pare rau, dar eu mai mult nu va pot ajuta. |
Avocat Marina STARJIL
marina.starjil@gmail.com
Experienta de 28 de ani in domeniul juridic (civil, penal, comunitar si international). | |
|
|
|
|
| 29-10-2019 |
| | MariusE
Vizitator |
| Av.STARJIL M. a scris pe 29-10-2019: Nu reusesc sa-mi imaginez situatia, adica cum ar arata casa scarii din imobilul in care locuiti, daca dvs. veti cere sa obtineti in prop.privata o extensie, prin mutarea usii. Nu ati mentionat ce suprafata va lipseste.
Apoi, nu uitati ca acel spatiu in care doriti sa va extindeti este comun, detinut in prop. comuna fortata de toti ceilalti detinatori de apartamente in imobil, inclusiv de dvs. Ii veti da pe toti vecinii in judecata?
Imi pare rau, dar eu mai mult nu va pot ajuta.
Apartamentul meu este singurul deservit de acel hol, nu afecteaza cu nimic lungimea holului in plus sau minus decat pe mine prin aceea ca am o suprafata mai mica de hol in interiorul apartamentului meu, aceasta suprafata fiind deja platita. Este intr-adevar mai greu fara sa vezi apartamentul si holul respectiv, dar ideea este ca vanzatorul sustine ca acel hol este al meu pe intreaga lungime de 9m prevazuti in schita, chiar daca 3m liniari din hol sunt dupa usa de intrare in apartament (in interiorul apartamentului sunt 6m liniari de hol actualmente si in afara apartamentului 3m liniari). Si ca daca vreau, sa imi mut eu usa sau sa folosesc asa spatiul holului (in mintea lui chiar daca nu e delimitat de usa spatiul de 3m tot poate fi folosit de mine).
La celelalte etaje, usile vecinilor sunt montate corect, conform schitelor, doar la mine este gresit.
Eu as vrea sa ii cer daune materiale (pt mutarea usii si pt prejudiciul creat de lipsa de folositna partiala a suprafetei - adica cei 3m) precum si daune morale pt ca intentionat a montat usa gresit, a recunoscut, iar acest aspect nu mi l-a adus la cunostinta pt ca stia ca o sa refuz sa semnez in conditiile acestea.
Ideea este ca eu nu cer o extensie in spatiul comun (spatiul de 3m liniari din afara usii apartamentului este in acte tot al meu) ci respectarea efectiva a schitei prin mutarea usii de la intrare, spatiul fiind al meu, deja platit si deja o perioada de timp nu m-am putut folosi de el din cauza ilegalitatii vanzatorului.
Va rog sa imi spuneti daca pot formula actiune pe obligatia de a face si in garantia contra evictiunii (art 1695 Cod Civil) in aceeasi cerere de chemare in judecata. S-ar potrivi? Sau garantia contra evictiunii presupune returnarea banilor platiti pe apartament? | |
|
|
|
| 29-10-2019 |
| | Av.STARJIL M. ✓
Cluj si Prahova
0742251721
marina.starjil@gmail.com
|
| "Apartamentul meu este singurul deservit de acel hol, nu afecteaza cu nimic lungimea holului in plus sau minus decat pe mine prin aceea ca am o suprafata mai mica de hol in interiorul apartamentului meu, aceasta suprafata fiind deja platita. Este intr-adevar mai greu fara sa vezi apartamentul si holul respectiv, dar ideea este ca vanzatorul sustine ca acel hol este al meu pe intreaga lungime de 9m prevazuti in schita, chiar daca 3m liniari din hol sunt dupa usa de intrare in apartament (in interiorul apartamentului sunt 6m liniari de hol actualmente si in afara apartamentului 3m liniari). Si ca daca vreau, sa imi mut eu usa sau sa folosesc asa spatiul holului (in mintea lui chiar daca nu e delimitat de usa spatiul de 3m tot poate fi folosit de mine)."
Bine, ce ati putea face: notificati/somati, prin executor judecatoresc, vanzatorul sa aduca imobilul la realitatea celor prevazute in documente.
In cazul in care nu se conformeaza, intentati o actiune prin care sa solicitati obligarea vanzatorului sa mute usa ori sa o faceti dvs, pe cheltuiala lui. V-as sugera sa solicitati in prealabil o expertiza tehnica in constructii, din care sa reiasa daca este nevoie de autorizatie de constructie pentru modificare si daca este posibil, plus costurile implicate. |
Avocat Marina STARJIL
marina.starjil@gmail.com
Experienta de 28 de ani in domeniul juridic (civil, penal, comunitar si international). | |
|
|
|
|
| 29-10-2019 |
| | MariusE
Vizitator |
| Av.STARJIL M. a scris pe 29-10-2019:
Bine, ce ati putea face: notificati/somati, prin executor judecatoresc, vanzatorul sa aduca imobilul la realitatea celor prevazute in documente.
In cazul in care nu se conformeaza, intentati o actiune prin care sa solicitati obligarea vanzatorului sa mute usa ori sa o faceti dvs, pe cheltuiala lui. V-as sugera sa solicitati in prealabil o expertiza tehnica in constructii, din care sa reiasa daca este nevoie de autorizatie de constructie pentru modificare si daca este posibil, plus costurile implicate.
Multumesc, dna avocat!
Ma gandesc ca instanta ii va pune in vedere sa respecte schita si sa mute USA unde trebuie sau sa contruiasca o noua usa acolo, intrucat nu a respectat locul de montare al usii, conform planului aprobat al imobilului.
Deci actiunea nu poate fi indreptata si impotriva OCPI sau expertului colaborator OCPI? Pentru ca nu au vegheat realizarea constructiei conform schitei?
Daca puteti, va rog sa imi spuneti daca garantia contra evictiunii are drept scop anularea contractului si returnarea banilor platiti pe apartment. | |
|
|
|
| 29-10-2019 |
| | Av.STARJIL M. ✓
Cluj si Prahova
0742251721
marina.starjil@gmail.com
|
| Evictiunea presupune pierderea, in tot sau in parte, a proprietatii bunului sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar asupra bunului cumparat; si presupune o tulburare de DREPT.
Raspunderea vanzatorului se concretizeaza intr-o obligatie generala DE A NU FACE. Adica, trebuie sa se abtina de la orice act sau fapt care l-ar putea tulbura pe cumparator in exercitarea atributelor de proprietar.
Din teoria de mai sus si din cele povestite de dvs, vedeti ca nu este cazul dvs ; dvs. nu va contesta nimeni proprietatea (ca e in fata usii sau dupa usa), nu sunteti in pericol sa pierdeti proprietatea; deci nu aveti de ce sa intentati o actiune de garantie pentru evictiune, ptr. ca singurul lucru pe care trebuie sa-l faceti ca sa "simtiti" ca aveti si restul holului in proprietate este sa mutati usa.
Puteti incerca o actiune in garantie pentru vicii si sa cereti inlaturarea viciului de catre vanzator ; sau inlocuirea bunului; sau reducerea pretului sau rezolutiunea vanzarii (alegerea va apartine). Insa aceasta actiune este problematica ptr ca pune problema cumparatorului prudent si diligent; in fapt, va lipsesc vreo 6 mp din hol, fapt pe care ar fi trebuit sa-l observati singur la predare, chiar si prin comparatie cu restul apartamentelor din imobil, nefiind nevoie de cunostinte de specialitate.
Daca vanzatorul a fost de rea-credinta, puteti cere si daune interese.
Ramane problema procedurii prealabile: trebuie sa-l informati pe vanzator si sa puteti face dovada ca ati descoperit o problema si solicitati remediarea ei.
Daca apartamentele sunt identice, probabil cel care a facut cadastrul a luat un apartament drept model si a facut copy/paste pentru restul,si nu a verificat ca solutia constructiva ptr.apartamentul dvs. a fost diferita (usa a fost in alt loc amplasata). In aceste conditii, puteti angaja si raspunderea sa. Dar nu a OCPI, ci a pers. fizice/firmei autorizate. |
Avocat Marina STARJIL
marina.starjil@gmail.com
Experienta de 28 de ani in domeniul juridic (civil, penal, comunitar si international). | |
|
|
|
|
| 29-10-2019 |
| | MariusE
Vizitator |
| Av.STARJIL M. a scris pe 29-10-2019: Insa aceasta actiune este problematica ptr ca pune problema cumparatorului prudent si diligent; in fapt, va lipsesc vreo 6 mp din hol, fapt pe care ar fi trebuit sa-l observati singur la predare, chiar si prin comparatie cu restul apartamentelor din imobil, nefiind nevoie de cunostinte de specialitate.
Daca vanzatorul a fost de rea-credinta, puteti cere si daune interese.
Lipsesc 3 metri liniari din hol, din totalul de 9. Chiar am analizat apartamentul, finisajele, dar intrucat nu sunt de meserie nu mi-a sarit in ochi diferenta de suprafata. In plus, m-am bazat pe releveul apartamentului si nu as fi crezut ca poate fi nonconform cu realitatea.
Am notificat deja vanzatorul cu privire la viciul imobilului, a refuzat intelegerea amiabila, dupa ce ca a ascuns cu rea-credinta viciul. O sa il mai notific in scris inca o data. Si voi formula actiune in care voi cere expertiza tehnica pentru a constata situatia de fapt, apoi vanzatorului sa i se puna in vedere sa achite contravaloarea mutarii usii in locul corespunzator sau sa realizeze efectiv el aceasta mutare printr-o firma specializata, precum si sa plateasca daune pt intreaga situatie. | |
|
|
|
| 29-10-2019 |
| | MariusE
Vizitator |
| | Am incredere ca va fi un succes, chiar am dreptate! | |
|
|
|
|
|
| Răspuns rapid |
Nume: (Postezi ca vizitator. Ai cont pe site? Autentifică-te) E-mail: |
Actiune accesiune reala imobiliara vs. raspundere civila delictuala
